房价不动,地产股却悄悄涨了两倍

来源:36氪
发布时间:2020-01-07
100只地产股2019年总市值合计达39351亿元,平均增幅38.5%。

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:三鱼,36氪经授权转载

2019年过去了,但有一个实际点的问题还没回答:你在楼市赚了多钱?哪怕账面的也行。

是在坚守一二线,还是掘金三四线,还是在项目端费劲心力在寻找笋盘?

本质上所有路径都没有对错,无非是能在越来越不确定的时代中,借用楼市这个端口去寻求保卫财富的确定性。

但2019的最大的楼市赢家似乎有点出人意料,与城市无关,与项目无关,这条赛道,叫地产股。

2020年1月2日,乐居财经采集近200只地产股数据,统计了它们去年一整年市值涨跌幅度,推出了《2019中国上市房企市值涨幅榜》。

根据统计,2019年A股地产板块上涨26.03%,H股地产板块上涨16.6%,这还是均值,如果你把TOP100的开发商单独拎出来:

100只地产股2019年总市值合计达39351亿元,平均增幅38.5%。

房价不动,地产股却悄悄涨了两倍

甚至前三的大悦城涨了218%,鲁商发展173%,奥园156%,一年两倍的地产股终于17年后又回来了。

是不是比买房刺激多了?

但说到底,所有投资的赛道都有一个硬核逻辑,就是财富效应的滞后。打个比方,当你知道投一个项目很赚钱的时候,你很可能是最后一个知道,并且进来接那最后一棒的。

所以直接点,就想和大家探讨一个问题,现在的地产股是否还能投资?

01

所以如果直接一点先抛观点,那就是我认为地产股被低估。

对比地产发展的黄金十年,这十年是地产股失去的十年。

2007年,当我们还在欢欣鼓舞地产的大跃进时代,没有想到两件事,这一年间地产股完成10-20倍普涨。

任何一轮中国楼市牛市与之相比,涨幅都弱爆了,多少人还记得那年的万科的PE是100倍,华侨城的PE到达了惊人150倍,你要说那时候地产股没泡沫,那就是真爱了。 

第二件事,谁也没想到,第二年金融危机来的这么快,然后地产股用最快速度泡沫破裂,并且从资本市场中迅速消失,找了一个角落做了安静的配角。

后来这12年间最神奇的一件事,地产行业发展与地产股的涨幅没有半点正向关联。

房地产销售金额从2007年2.96万亿,增长到2018年15万亿,累计销售金额92.01万亿,每个参与其中的业内或者大众都赚钱盆满钵满。

然而,地产股长期不起色不说,即便在股市最浪的15年,万科作为龙头都没有冲回高点。

其实回过来看也没什么,这十二年就是地产股在还07年市值大跃进的债,我以前和朋友分享过,什么叫估值回归,简单说就是出来混,总要还的。

平均100倍估值的泡沫要去,加上行业发展太好,对资本市场也没什么依赖,也什么动力,整个地产股就在默默进行一场估值修复的过程。

直到18年下半的寒冬,不仅给了楼市,也给了地产股板块最后一击重击,从价格维度上来说,整个行业市盈率已经被压缩到5倍区间,而全球成熟房地产股市估值一般在15~20倍左右。 

说穿了,不是楼市有多看好,只是去年的价格相对价格,实在打折了,而且今年行业发现借钱变得越来越难,成本越来越高,那么资本市场就是新权重渠道。

一切都让当下地产股处于低估值区间。  

02

当然,纯粹的市盈率估值法,也并不能完全匹配地产股,从某种角度上来,地产股是股市中最神奇的那一趴。

这既取决于地产行业的特质,某种程度也能让大家更好理解如何去投资地产股。

先大概和各位科普下房地产开发行业基本模式,大体上会经历拿地—开工—预售—交付这四个阶段,而因为预售制的存在,让地产商的财报很容易被误解。

不知道各位有没有观察到,这两年想唱衰楼市,通常都会从负债端切入,拿那些开发商看起来惊人负债数据说事。

然而,这却是地产这行最大竞争力所在,先收钱再交货,但从会计准则上就会有个问题,就是开发商卖出去这部分房子,在会计类目预收账款,在财报上,则算成负债端。

也就是说,哪怕地产商把一个项目清光了,只要没交房,对不起,你收到这些购房款只能算负债,而不是你的营收和利润。

所有这些钱呢,就看你的交房速度了,行业目前周期在1年半到两年左右交房,等交房那一刻,这部分钱从负债正式转为营收收入。

这就意味着,把拿地算在内话,在赚钱的地产项目也要先亏三年为敬,而且利润是要滞后释放,有可能销售增长越快的开发商即期利润越难看。

所以我为什么去年推荐大家多留心地产股,预估到今年不少开发商今年的财报还挺亮眼,其实还在释放着17年和18年上的成果。

还有个关键因素,货值以及权益货值,这里由于篇幅不展开解释了,就是你手上能有多少能用的土地储备。

如果前面算看着锅里的,货值就是吃在碗里的,一般来说长期经营的开发商,土地储备至少应满足未来三到五年的开发需求,因为大项目通常都是分成期数,有几年甚至十几年的滚动开发周期。

而期间土地储备只能原值入账,换句话说持有期间哪怕土地价格涨了,财报也维持买入价的原值,那也意味着一般你不是激进高位拿了很多地王,开发商的资产很容易被低估。

03

好,看股票的好坏,无非两个维度,估值和成长性。

其实我觉得地产股一直不受市场待见的原因,就是大家对他的天花板预期太明确了,起码在经历20年高速发展后,城市化都60%,你还能成长到哪去呢。

这是对地产股一个很大的误解。

概括来说,高玩的房地产玩家和普通房地产玩家命运以后是不同的。

前重庆市长黄奇帆在跨年前做了场刷屏演讲,提了两个很有意思的数据,第一未来楼市10年总量从17亿方到10亿方,但10亿是平衡点,因为有产品淘汰带来的置换需求,10亿方就是稳定发展的阶段。

从这个维度上来说,房地产是个永续行业,起码还是个有利润行业,在全社会的平均净资产回报率(ROE)通常不到10%情况下,目前头部开发商单个项目自有资金投资回报率还能长期保持在20%以上。

还有就是开发商数量大幅降低,从9万到1万,最后就剩下1万家开发商活下来。

其实行业早共同认知了,未来5年全国百强将占到70%~80%,十强占到35%~45%,三强占到20%,老大接近10%。

行业的黄金时代过去了,但是强势开发商的白金时代才刚刚到来。

今年三季度A股全部房企盈利统计,前五名的净利润占全部房企利润的45%。除了大鱼吃小鱼带了行业利润归集,各位有没想过,还有个重要要素,融资。

这是开发商最重要的命门,未来行业很普遍一个现象就是小开发借不到钱了,原始资本、发行股票融资、销售利润积累、发行企业债,每一个维度,大开发商都在筑起一条深不见底护城河。

以前融资规模确定行业地位,今后融资成本和能力定生死。

理解这些,就能明白为什么大家最后都走上高周转,现金流开始变得比利润重要,因为资本之下,跑的快,是真的为了活下去。

当然,更重要的是理解这些内核,我们来聊聊怎么挑出一支靠谱的地产股。

04

首先,再乐观最重要依然是安全边际。

这点上,观察开发商负债还是很重要,尤其负债和资产利用能力还是定生死,而且创始人的价值观很容易影响公司,像融创老孙这种抄底高手为什么被资本市场认可道理就在这里。

其次,土储这件事决定了开发商能走多远,某种程度,要比业绩重要,因为业绩是过去式,土储才是你的将来式。 

起码我要知道你还能在盘子里玩几年,当然,不要一味的看规模,以后看他的土储在一二线城市的占比会更重要。 

还有当前销售额+过往业绩结合看,还记得房地产利润后置的模式,一个看懂现实,一个看懂未来,你才能更好给地产股算估价。

最后有两个小点。

开发商要点不务正业,起码要在探索除了买房子之外出路,这样既能给资本市场讲点故事,也能说准备哪天真能自救。

既然周转在降速,那溢价就会很重要,谁能又快又好供应好产品拿到溢价,谁就率先突围。

不要小看这点,高周转的很多,能好产品的也有,但是又快又好的,没几家。

05

最后说点大胆的。

地产股还能追吗?能追,看个股,那些估值依然偏低,为什么不值得冒冒风险呢?

今年看好万科A,金科,金地。

郑重申明下,以上仅仅是三鱼的个人看法,不代表任何平台看法,也不代表任何推荐和建议。

仅此而已。

但我觉得,普通人投资地产股最好的姿势,就是找个TOP10,投完前后,忘掉这件事,十年后再看他。 

2020,不管那条赛道,都祝各位好运了。