这些网红城市的命运,透出了下半年楼市的走势

来源:36氪
发布时间:2019-06-28
下半年楼市走势!

近日,贝壳研究院发布了《2019年全国楼市半年报》,对今年上半年国内的房地产市场进行了一次大盘点。比较有意思的是,这份报告提到了不少最近一两年特别“火”的网红城市,比如天津、西安、重庆、苏州、长沙、大连等。

细看这些网红城市上半年的市场起落会发现,它们其实是全国楼市极具代表性的典型范例。而这些重点城市的表现,也呼之欲出地向我们透出了大家最关注的一个问题——下半年的楼市走势。

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从贝壳研究院的这份报告来看,有些结论此前市场上便有所察觉,并形成了一些共识:

比如,上半年整体市场回暖,在许多重点城市,不论是新房还是二手房。成交量都有显著增长,土地市场也走出去了年下半年“低谷”。

比如,回暖并不是呈现出均态,从城市来看是分化的,调控时间较长的一线城市及长三角城市上半年热度相对较高,三四线城市在棚改弱化背景下成交下滑。从时间上来看,是“前高后低”。一季度市场情绪很高,“小阳春”之说不绝于耳,但3月就成了分水岭,随着信贷和开发商融资渠道再次收紧,一些地方调控加强,市场预期转淡,二季度相比一季度明显回落;

再比如,“稳”+“一城一策”仍是主基调,等等。

除此之外,这份报告中提到的一些其他观点,特别是基于贝壳强大数据库分析得出的结论,也很值得我们关注:

比如,虽然预期转淡,但潜在需求依然存在。二季度重点城市新增客源及带看客户量并未出现明显下滑,且新增客房比近期呈现持续上升趋势,市场需求依旧存在,这是支撑下半年市场的上行动力。

比如,重点城市的改善型需求难以释放。在“稳”的背景下,重点城市的改善型需求依旧难以释放,而改善需求是市场的“新刚需”,这是下半年市场的重要下行压力。

以及,市场“新库存”问题突出。在贝壳监测的29个重点城市中,有7个城市月末库存环比持续增加3个月,13个城市月末库存环比持续增加4个月,7个城市月末库存环比持续增加5个月。

这些网红城市的命运,透出了下半年楼市的走势

这些因素都会对下半年的全国楼市走势造成直接影响。

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一些网红城市在上半年的表现及波动,其实是极具典型性以及可研究的案例对象。我们不妨试举几例,看看从这些网红城市身上,可以透析出的未来趋势。

首先是天津。近一两年,二线城市以“接近一线的优势,没有一线的高不可攀”的优势,在市场上的热度明显升温。一些抱持着“一线买不起,三四线不想买”的准业主们,更是早早就将目光瞄准了二线城市,特别是强二线城市。

而天津作为强二线城市的代表,去年5月的“海河英才”行动引起轰动,“人才”之外,楼市也跟着火了一把。贝壳研究院数据显示,天津今年上半年成交量环比增长。不过,由于去年5月成交单月冲高,致使今年上半年同比成交量反而下降了0.8%。

均衡来看,均价还是保持稳定状态,今年二季度均价较去年四季度均价仅累计上涨1%。在政策“稳”字当先的背景下,预计均价不具备上涨动力,下半年市场会略弱于上半年,但整体趋势还是稳定。

另一个强二线城市杭州,可说是“网红中的网红”。几年前万人摇号抢房的盛况,很多人还记忆犹新。不过,在层层调控之下,杭州也沉寂不少。

贝壳研究院数据显示,杭州二手房成交在经历去年下半年大幅下滑后,今年上半年成交回升明显,与去年同期相比,今年上半年成交量增长10.3%。在成交量环比明显增长下,一季度均价止跌上涨,但随着市场预期的减弱,二季度均价表现平稳。

同样的,虽然当前杭州成交量处于2017年以来的中高位,但随着季节性回升的退场以及市场预期的回落,预计下半年市场将有所回落,均价还是会保持稳定。

再举一个例子,大连。这个东北城市之前并没有引起太多关注,能上“热搜”的原因是因为一年内两次因房价上涨过快被住建部点名。去年5月前后,住建部曾约谈12个城市,其中就包括大连。而今年5月,大连再次因过快上涨的房价和地价被住建部点名。

数据显示,由于大连调控较晚,去年上半年成交仍然较高,今年上半年成交同比下滑20.2%。随着一季度市场的回升,一季度成交均价由平稳转向上涨,但3月成交量冲高回落后,均价于5-6月连续下滑。

作为东北地区经济最发达的城市之一,大连房价这两年躁动明显。但是现在,随着一再被主管部门点名,市场预期也开始减弱,新增供需减少,预计下半年市场将稳中有落。

这些网红城市的命运,透出了下半年楼市的走势

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从上述例子我们可以很容易看出,无论是“传统网红城市”、“新兴网红城市”,或是因房价地价上涨过快引发高层关注的重点城市,它们下半年的发展趋势都是:“稳”就一个字。不论土地、新房还是二手市场的“不稳”都大概率会引发政策的进一步加码,5月份的苏州、大连、佛山、南宁就是例子。而这也是下半年一些重点城市楼市的普遍趋势。

值得关注的是,前文提到的“新库存”风险。一线城市北京、深圳和其他典型二线城市二手房库存都呈现出从2018年四季度开始由增长转向平缓,2019年一季度开始上升的态势。这主要是由于2019年一季度后,市场预期缓和明显,业主加快入市,房源的增长超过了需求的释放,从而使得库存出现增长。

业内专家认为,在当下市场仍处于严格调控下,如果新增房源仍继续增多,而需求又难以持续释放,后续二手房市场将面临“供过于求”的问题。