库存增加、交易量趋缓,北京的房子开始难卖了

来源:36氪
发布时间:2019-05-27
北京楼市在分化,五环内热销,五环外迷茫

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这两天在我们的微信群里,一个小伙伴分享了他的看房经历。

小a坐标北京,三月开始看房,由于当时楼市回暖迹象明显,小a比较焦虑,马上就定下一套房。当时房东在国外,所以只能等房东回来后才能签订合同。

四月的时候,房东回来了,但是听他亲戚朋友说,现在的行情比较热,所以,这个房东在原价上立马涨了10万。

小a不能接受这样的涨价,于是直接放弃了交易。

今年三月,北京楼市网签超过1.6万套,这个小阳春来得有些猛烈,这样很多人对楼市有了期待,以为房价会重回上涨的轨道,但真实的北京市场并没有大家想象的乐观。

这个小阳春给了很多人假象,很多二手房东开始把房子挂上,可能看房的多了,但是现在能成交的并不多,房子还是不好卖。

所以最近这段时间,小a手机里经常能接到中介打来的电话,中介开始焦虑了。

和二手房相比,更难卖的还是限竞房。

最近就有粉丝和笔者透露,大兴的限竞房项目,招商雍和府最近一直在推特价房,而且降价幅度还特别大,朝南两居三四个户型,几百套房源都在搞特价。

大兴一直是北京限竞房分布最多的地区,通过下面这张图片,我们可以看到,在招商雍合府附近,集聚了众多限竞房项目,竞争比较激烈,而且地段也不占优势,因此去化比较难。

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其实,竞争激烈一直是限竞房销售中遇到的最大难题。

目前,限竞房供应进入井喷期,但是整体去化率比较慢,尤其是2018年下半年以来,北京楼市的库存情况开始加剧。

据中原地产研究中心统计数据显示,在过去一年中,北京楼市库存增加到了最近8年最多的7.13万套(统计口径为所有商品房住宅含限竞房),涨了2万套,涨幅高达42%。

如此大的库存,那些在地段上没有优势的项目,只能通过降价来增加销售。有数据说,北京的限竞房项目,已经普遍性降价10%左右,然而在这样的促销力度下,北京的新建住宅市场表现依然不佳,从整体看,目前北京新房市场实际销售的平均签约数量不足45%。

尤其需要注意的是,限竞房分化情况非常明显,除了少数一些位置优越的项目,大部分面临很大的去化难题,甚至不少项目出现亏损。

要分析这一点,就需要了解一下北京购房的特征。

库存增加、交易量趋缓,北京的房子开始难卖了

我们先看这张租房热力图,除了北部的昌平,通州之外,热度基本上集中在五环内。而图中所显示的租房区域,也正是工薪族真正有需求的位置,上班可以接受的路程范围。

但是一个令人尴尬的现实是,五环内基本上是存量房市场,回顾一下2018年的相关土地政策,你就发现:当四环内限制各类用地调整商品住宅的时候,更多出让的是五环外的土地。而且,为了打压房价,限制高价拿地,推出的新房大部分是政策房。

这也就是说,五环内的新建商品房不会增加了。

这也意味着北京楼市开始分化,五环内是一个市场,五环外是一个市场。

五环内的存量房市场,地铁等一系列配套比较完善,是广大刚需最理想的置业区域。五环外是新房市场,配套要差一些,而且通勤距离也比较长,再加上流动性缺失,这样的项目真的很鸡肋。

所以这也就是为什么北京五环内二手房有一波上涨的行情,但是大多数限竞房不好卖的原因,

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那么现在北京的行情到底是怎么样?

最近,楼市周报公布了北京3月,4月,5月的网签数据。数据显示,4月份比3月份成交比例下降10%,5月份比4月份成交量又下降10%。并且,从目前市场活跃度看,交易量趋缓,估计在未来一段时间都会保持500套上下的日均网签量。

库存增加、交易量趋缓,北京的房子开始难卖了

库存增加、交易量趋缓,北京的房子开始难卖了

库存增加、交易量趋缓,北京的房子开始难卖了

市场交易量趋缓,另一方面,库存情况还在加剧。我们再看另一个数据,4月,北京商品住宅供应规模缩减,月度供应量5646套,环比减少39.2%,同比增加682%,月度销供比0.58,销供比有所增长,市场处于供大于求的状态。

库存增加、交易量趋缓,北京的房子开始难卖了

最后,通过分析数据也好,市场表现也好,我们都可以看到一个趋势,四月的北京楼市并没有延续三月的热度,市场快速升温的动力不足。

三月北京楼市成交量暴涨,是在释放春节积压的需求,而四月人们的购房热情减退。交易会回调的正常水平,而且未来一段时间内,这种趋势会延续一段时间。北京的市场并没有大家想象的那么乐观。