你不可不知的——地铁盘投资逻辑!

来源:36氪
发布时间:2019-03-20
地铁房怎么买?

一.

中国的城市有个共同的特征——基建狂魔,但凡你叫得上名字的城市,基本都是大拆大建,然后在售楼小姐的激光笔下,有各种炫目概念的产业园、有各种重磅规划的TOD新城、还有承诺一定能上的学区...

嗯,造概念,开发商是认真的。

而在一众概念中,我觉得“地铁”才是最能支撑未来房价上涨动能的,所谓的“地铁一响,黄金万两”,真的不夸张。

地铁贯穿一个城市,不仅仅是交通轨道,更是城市骨架的延伸,重塑着城市的空间布局,拉近城郊与中心区的距离,催生新的中心。

地铁盘,买的就是大基建增量带来的价值飞跃。

按照广州统计部门给出的解释:距离地铁站点步行5分种内的房子,称之为“正地铁房”,10分钟内称为“准地铁房”;15分钟内称之为“近地铁房”。

全城开挖的杭州南京郑州

你不可不知的——地铁盘投资逻辑!

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二.

地铁有什么影响?

1.改变原有的交通格局,改善低效的交通效率

在没有地铁之前,大家基本都只能通过开车或坐公交车来通勤。

由于城市规划早,车道不足,在上下班高峰期,堵成一条血管是常态,龟速前行是常态,有时堵车真能堵到让你怀疑人生。

而借于地铁,城市开始形成1小时交通圈。

例如深圳的梅林关,由于历史遗留原因,4车道汇成车道,每天进关,就是一场长期拉锯战,不堵个20分钟都不合理,但自从有了地铁4号线,很多上班族都会选择搭地铁,极大地改善了交通效率。

而且因为深圳地铁四通八达,即使是从最西边的前海到东边的罗湖,而打车会是天价,还堵,地铁仅仅需要1小时,而且才几块钱,简直不要太爽。

这就是地铁对城市生活一点点地渗入,而地铁对交通在这一波行情中,关内和关外并没有很大的涨幅差异。

2.城市骨架拉升,重建城市格局

地铁就像城市的骨架,地铁修建拉伸了城市骨架,让城市迅速变大,通过地铁的向外扩散,市中心与郊区相连,繁华区带动次繁华区,形成副CBD和卫星城。

除了深圳龙华是福田CBD的外溢,宝安是南山CBD的外溢。

体现得更明显的是——南京。

南京的城市发展是拥江发展,城市向北,地铁跨过长江两岸,城市骨架拉伸,300多公里的地铁里程让整个城市迅速膨胀扩张,地铁开路,商业配套名校分校引入,迅速带活一个片区。

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3.地铁改变传统居住观念,逐渐击碎了老城区对郊区的鄙视

在没有地铁盘的概念之前,很多人基本上都有深厚的老城区情结,楼下交通商业教育医疗一站式搞定,毕竟那些新城太远,整个城市的建设多是平均用力,抓不住重点。

而有了地铁盘的概念后,规划好,居住环境好的新城逐渐开始吸引从老城区外溢的人群。

在“老破小”和“远大新”的纠结上,总有年轻人愿意住在近郊,而他们的最关键的诉求就是地铁。

在这一点上,厦门应该是最典型代表,因为厦门的老城区在一个海岛上,和岛外有着天然的断裂,海沧大桥、集美大桥、翔安隧道常年拥堵。

所以,很多厦门人买房都倾向于买在岛内,就是这样严重的岛民观念,将岛内的老破小的价格推高到5万+,因为在这些土著看来,只有厦门才是岛内。

而凭着地铁规划,厦门正逐步从一个海岛型城市转变为海湾型城市,每个区都在与岛内城际距离相对较近的位置发展一个新城——海沧马銮湾、集美杏林湾、翔安南部新城、同安环东海域,吸引岛内人外溢。

目前厦门还没有很强的地铁盘概念,多是依靠开车出行,一般要形成2-3条地铁才能形成相对良好的地铁盘涨劲,未来,厦门的地铁盘和非地铁盘肯定会有极大的价差。

而在地铁盘概念已经非常成熟的广州,地铁7号线开通前,番禺星河湾是片区内的高端项目,品质好,口碑好,小区内的二手房一直都是片区内的房价小高峰,而随着地铁开通,而它不靠近地铁,涨幅明显跟不上临近地铁的一般项目了。

4.环一线城市置业一定要考虑地铁或有地铁规划的区域

对于一二线城市的近郊盘,地铁重要,对于跨城项目,地铁的价值即使放大到一百倍都不夸张。

虽然价差是跨城置业的最大吸引力,但是吸引大量的购房者在此居住,关键还是得依靠地铁。

一条上海S1号线,让昆山花桥在这一波回调中尤其抗跌,而近期平谷线确定穿过燕郊,再叠加通州规划落地的利好,加速了环京楼市回暖。

你不可不知的——地铁盘投资逻辑!

三.

那地铁盘怎么挑选?

其实,这个真的是最简单。

宏观上,直达CBD地铁沿线是相对值钱的,地铁换乘站,双线交汇,又优于单条地铁。

微观上,最好项目距离地铁站200-500米,符合正常人的步行习惯。

200米以内,因为来往人流密集且杂乱,反而不是最佳居住区域,当然,如果是地铁上盖自带大型商业,那另说。

尽量控制在距离地铁800米以内,严格意义上来说,只有地铁800米以内才是地铁盘。

但是地铁周边的土地,基本都已开发完毕,而如果共享单车还能活下去的话,这个范围可能还能扩展到1500米。

那种在烈日炎炎或狂风暴雨之下,让人走断腿都走不完的伪地铁盘,我劝你别碰。

而地铁盘真正的涨势,多是集中在规划出台时、开工建设、通车时。

地铁从无到有,与地铁从1到N,两者的边际效用递减。

2012年,深圳4号线挺进龙华,造就龙华中心区崛起。而2020年即将通车的6号线对龙华影响有限,但是对仍是地铁空白的光明影响就比较大。

而在某些远郊区域,通车时反而没有了明显的上涨动能,多是因为多家开发商的抬轿,部分区域严重透支了地铁开通的房价上涨预期。

四.

读到这里,很多人可能会说,我开车上班,不需要地铁,我买房可以不考虑地铁。

说出这句话的人,一般都是长期呆在二线城市的。

一线城市的房价已经深刻教育了许多购房者,在房价上涨时,地铁盘一定比非地铁盘涨得多,房租也是如此。

对于已成型的地铁来说,广州的房价就是以珠江新城地铁站为圆心,向外逐建递减,每多一个地铁站,房价就掉一个阶。

对于规划的地铁来说,深圳14号线,从福田岗厦到龙岗大运城再到坪山中心区,

14号线就是深圳东进的路线,当14号线成型的时候,意味着东进沿线的公共配套都可以串联,城市扩展速度就会加快,所以如果有心买在14号线地铁线上,最好是抢在下一轮行情之前尽早布局。

一线城市的地铁盘概念已经到了成熟且完善的阶段。

杭州南京已经形成了初步概念,而像武汉郑州厦门这些“有地铁,但不多”的城市,地铁盘的概念正在逐步苏醒。

甚至我认为,未来这些二线城市最大房价爆发点就是大基建推进、全城开挖地铁。

二线城市现在走的路,就是一线城市曾经上演的。

而当前,很多二线城市都对地铁盘不敏感,在这一点体现得最明显就是房价尤其扁平化的郑州,三环和四环的地铁盘,距离地铁300米和1公里,基本都是在12000-15000之间,价差极其小。

全国最大的公交车生产商宇通,大本营就在郑州,所以郑州有全国最好的公交车,公交1块钱,随便坐。

除了少部分年轻人上班坐地铁,其他上班多是开车,因为城市呈环形,交通效率相对较高,而且建设了大量的免费快速路:井字形快速路免费、三环快速路、四环快速路、绕城高速免费、去郊县高速部分免费、黄河大桥免费、去机场的高速免费

因为有太多的地铁替代交通,郑州人对地铁盘不敏感。但长期来看,未来要靠涨,还是得临近地铁。

你想,当这个城市有200-300个地铁口,间隔2-3公里就有个地铁口,你家却没有地铁口,你不觉得寒酸吗?

如果你的房子不是名校学区,你的二手房肯定更卖不上价,买房你不指望它涨得好,至少也不要掉队。

以后没有地铁的房子就跟现在没有电梯的房子一样,陷入滞涨,不招人待见。

虽然现在因为教育水平不均衡,学区房的概念还会非常浓厚,但随着学区房老旧不宜居、大量明校分校建设和在线教育的推广,未来学区房的溢价可能会被摊薄,反而是全城密密麻麻的地铁盘,有可能成为继学区房之后引爆房价的燃线。

而随着各城市全城开挖,这一天,不远了。